随着全国“两会”的召开，土地改革再次成为焦点。在寸土寸金的深圳，土改更是关乎城市未来发展方向的重大问题。

　　 根据深圳市发布的工作计划，2014年深圳将着力推进十大改革，其中一个重点就是完善土地产权制度，构建土地二次开发利益共享机制，扩大原农村集体经济组织经营性用地入市范围，探索完善高度城市化地区土地可持续利用机制。

　　 “深圳的很多土地改革措施都已经被很多其他城市所采用。”深圳市综合开放研究院旅游与地产中心主任宋丁说，从最开始的土地的转让、租赁、招拍挂制度，到未来可能推广点弹性年限等方式，深圳在土改上一直走在全国前列。

　　 作为全国性改革创新平台的深圳前海深港现代服务业合作区，也正在努力成为深圳土改新样本。

　　 前海探索

　　 2月27日，在深圳前海管理局发布的《前海深港现代服务业合作区2014年改革创新工作要点》中，将“深化土地管理改革创新，发挥市场在前海土地资源配置中的决定性作用”列为需要强力突破的若干瓶颈问题之一。

　　 去年5月24日，深圳市政府正式批复了《前海深港现代服务业合作区土地管理改革创新要点（2013-2015年）》。批准前海管理局可根据产业类型和项目建设情况，土地出让实行弹性年期制度，限制行政划拨、协议出让、公告出让等方式，鼓励稳妥试行作价出资或者入股、土地租赁的创新方式使用土地。

　　 弹性年期制度打破了我国土地出让一次性住宅70年和商业40年使用年限的界定，使前海管理局可以根据产业类型和项目建设情况，对自用土地，以分期出让、分段计收地价的方式供地，确定首段年期和分段年期安排。

　　 另一方面，前海管理局可以对前海深港合作区内拟转让物业，行使优先回购权。这些制度虽未直指土改普遍难题，却为将来制度的具体实施中，对土地价格进行控制，提供了参考。

　　 除了弹性年限制度，还有一系列的创新措施在酝酿之中。对于仅有15平方公里土地的前海合作区来说，这些举措将保证前海土地的充分利用，防止恶性竞争导致高地价、高楼价。

　　 前海管理局规建处处长胡灿接受21世纪经济报道记者采访时曾表示，“前海有20项改革创新的任务，包括差别化土地供应的模式，试行针对香港企业公告出让，还有弹性年期等。但这些改革事项都是在逐步落实，不是一次性到位的。”

　　 深圳土地改革基因

　　 前海土改能够“先行先试”的基础，来自于深圳土地改革获得国家试点的政策基因。

　　 2013年1月18日，深圳市宣布促进产业转型升级的“1+6”文件。在该系列文件中，明确了将原农村集体经济组织继受单位可用的产业发展用地，纳入全市统一的土地市场，以有效拓展该市产业用地来源。

　　 这一规定，打破了原来相关法律规定的，原农村集体经济组织继受单位用地不能直接入市流通，只能先通过国土收储后才能入市流通的方式，为深圳市近一半数量的原农村集体经济组织用地入市打开了一个缺口。

　　 2013年11月21日，深圳首宗原农村产业用地入市交易。

　　 这块地位于宝安区福永街道凤凰社区，在挂牌当日由深圳市方格精密器件有限公司以底价1.16亿元竞得。在这1.16亿元中，凤凰社区获得了其中的30%，并在成交后继续持有总建筑面积20%的产业配套物业，剩下的70%纳入深圳市国土基金。

宋丁表示，福永街道土地出让的成交，是“1+6”文件的红利体现。而“1+6”文件的基础，是广东的“三旧改造”政策。

　　 “所有的产权、地块问题在农村集体用地挂牌出让之前，一定已经在法律上得到了解决。这是政策一步一步的细化和推进。”宋丁说。

　　 目前，深圳市对原农村集体工业用地使用权的出让设置了两种收益分配方式，除“三七分”以外，还可以“五五分”，即收益50%纳入市国土基金，50%归原农村集体经济组织继受单位。

　　 虽然凤凰社区占比例30%的现金收益少，但3：7的比例仍是大部分原农村集体经济组织继受单位所愿意选择的，因为接受单位还可以获得20%的配套物业，这物业意味着高成长性的开发机会，也预示着未来物业增值的收益。

　　 福永街道凤凰社区的挂牌出让，是“1+6”文件推行的范例，也是应《方案》要求的探索。但关于土地资产证券化和开展不动产税和闲置税的具体改革方案，据宋丁表示，暂时还没有看不到时间表。