自今年全国两会上公开“双向调控”楼市指导政策后，许多城市开始调整限购范围、放松户籍限制、提供财税支持，希望搅活日益沉寂的房地产市场。
多个城市紧跟松绑步伐
南宁市房管局近日发布文件称，根据《广西壮族自治区人民政府关于促进广西北部湾经济区开放开发的若干政策规定》的有关规定，从4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策，在南宁市购房。
就在南宁市发文的当天，就传出消息，天津滨海新区将实施差别化限购，无论在天津市内或其他城市有几套住房，只要滨海新区范围内无房即可在新区购房；并将推出共有产权模式购房政策，交一成首付就能先住房。天津市相关部门表示，差别化限购政策目前正在积极申报，但还未得到上级批准。如果获批，有望在5月底开始正式实施。
不仅是南宁和天津，实际上自今年3月份以来，陆续有杭州、长沙、温州、福建等多地传出放松楼市调整政策的传闻。虽然先后都被当地政府明确否认，但是市场上仍然盛传类似信息，并且迅速引起社会的关注。
更早之前无锡发出通知，自5月1日起，在无锡市购商品房达60平方米以上，且在本市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。虽然当地坚称，这一调整与楼市无关，但是业内人士普遍解读，降低落户门槛实则鼓励购房。
与无锡类似，河南省也正在研究出台鼓励农村人口到县城买房落户的政策，郑州市也表示在国家政策允许的情况下，将根据市场形势变化，对购房政策进行调整。此外还有，媒体曝出常州多个区正在酝酿购房补贴措施，浙江萧山也有消息表示，拆迁户一年内购房者可以获得房价的2%的补贴。而武汉市曾向上级建议，放松远城区楼市限购政策，研究出台分区域的楼市调控政策。
楼市微调窗口期将现
当前，越来越多的城市房价出现环比下降，土地市场流拍、底价等现象频繁。因此，实施分类调控的呼声越来越高。中国社科院29日发布房地产蓝皮书也指出，预计2014年各城市之间、地区之间市场分化加剧，分城施策、分类施策趋势明显，调控政策差异化和多元化将成为常态。
业内人士表示，在楼市持续低迷、库存居高不下的压力下，地方政府松绑楼市调控政策的冲动将越来越强烈。而鉴于当前中央对楼市的政策硬杠难以突破，一些地方或从限购范围、户籍政策等方面“突破”，打擦边球逐步松绑。
除直接松绑限购政策外，一些城市还通过税费减免、资金补贴、信贷放松等方式，来刺激房地产市场的购买活力。广东日前提出将扩大住房公积金和住房补贴覆盖面，推进住房公积金使用政策调整，完善相关政策，推进住房公积金支付首付款和房租。
专家表示，这种松绑调控的趋势或将延续。中国指数研究院华中市场总监李国政认为，二季度的数据出台以后，若持续低迷，救市措施会得到更多地方政府的追随，今年下半年或许将成为楼市政策微调的窗口期。
社科院的蓝皮书指出，今年楼市自住性购房需求有望继续释放，投资、投机性购房需求存在较大不确定性，房地产市场将进一步分化，部分城市面临较大的房价上涨压力，调控难度将进一步增大，各城市政府将会根据自身特点出台或紧或松的微调政策，分类标准实施差异化的双向调控政策。
财经评论员马光远表示，分类调控的核心就是地方能够根据自己城市的情况，制定符合市场和本地实际的差异化政策。地方政府的调控思路不能只是单一地松绑或者收紧，而应该全面综合地考虑市场状况，既要支持刚性需求购房者，也要确保市场稳定。
马光远说，目前放松限购的效果非常微小。在楼市成交整体低迷的背景下，信贷政策似乎一直没有松动的迹象，反而出现了停贷、利率上浮等迹象。此外，经济增长下行压力依然存在。房地产的投资值未能得到释放，大范围的投机性购房不会出现。
中国房地产协会副会长朱中一建议，应尽快建立房地产税立法、不动产登记、户籍制度改革等长效调控机制，更好地发挥市场的作用，落实市场化调控手段。
购房者对房价下降预期加深市场观望情绪或持续
无锡市宣布，从5月1日起，在无锡市购房达60平方米以上，且在本市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。无锡这一户籍新政比以前“购房70平方米落户”的规定减少了10平方米。杭州市发改委也宣布，房企涉及大幅价格调整之前，需向政府部门通报。试图缓解之前开发商竞相降价促销的窘境。
南宁市则成为首个放松限购的省会城市。从4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左五市户籍居民家庭，可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。业内人士认为，在严格执行了数年限购政策之后，省会级城市首次出现松动，传递出地方政府希望重启房地产市场的信号。
尽管部分城市限购政策有所松动，但房地产贷款则持续紧绷，影响到限购放松的实际效果。目前，各地商业银行基本取消了首套房利率优惠，部分银行甚至要求首套房贷款利率上浮10%，且对个人信誉要求更加严格。一位股份制银行房贷部业务人士称，目前楼市看空情绪渐浓，在总行层面收紧政策之下，地方支行放贷都更加谨慎。
浙江杭州有开发商表示，银行一方面缩减开发贷规模，项目开发放缓；另一方面在房源销售环节，个人房贷进一步收紧，新房销售缓慢，无法按期限回笼资金。如此一来，导致开发商融资承重，循环贷款愈发艰难。
亚豪机构市场总监郭毅认为，银行信贷持续收紧，购房者实际购买力下降，市场供需形势正在发生变化，未来房企不得不选择舍价换量。
有开发商对中国证券报记者表示，楼市行情已经隐现拐点，今年并未出现新的调控政策，房价调整跟政策关系不大，是市场发展的必然结果，这说明而今高房价已经逐渐失去支撑力量。
业内人士指出，3月份以来全国房地产成交呈现下调趋势，房地产投资增速明显下滑，房价环比下调城市数量增加。房价下降的预期在购房人群中有所加深，如果市场无法回暖，这种深度观望情绪或将持续较长时间。
全国楼市“五一”成交普遭寒流 部分城市放松调控
在年初市场成交持续萎缩的情况下，五一小长假期间主要城市的市场成交量继续下行。
根据中原地产（房源、代理、租房）研究中心提供的数据显示，五一小长假期间，全国54个主要城市合计住宅签约9887套，较2013年同期的14642套下滑32.5%。其中一线城市下调幅度最大，3天合计签约1046套，同比下滑40%；尤其是北京，小长假期间新建住宅签约仅169套，同比大降79%。此外，二线城市平均下调幅度也达到了35%。
北京楼市成交创新低
在新房成交量下滑幅度最大的北京，五一小长假期间的二手房（房源、代理、租房）住宅签约量也仅为31套，双双创下近几年的新低。
据悉，截至5月3日，北京4月份入市的31个期房项目合计提供的住宅套数达9341套，但累计被预定核验购房资格的数量仅为2614套，占比28%。同时，31个项目中，当月销售超过5成的项目只有7个。
对此，中原地产首席分析师张大伟表示，“北京大部分项目的供需结构出现了变化，2013年北京2万元/平方米左右的刚需项目供需比基本在1:4，但目前看已经逐渐降低到至1:2。而随着部分项目的让利跑量，供需结构出现扭转的可能性依然存在。同时，2014年房企资金面整体呈收紧态势，一季度成交量明显萎缩，行业预期进一步转低，为了掌握更大的主动性应对潜在的资金与销售危机，加速周转已经成为房企今年的共识。”
部分城市放松调控
在一线城市成交量从高位下行的同时，部分三、四线城市则已经在低谷挣扎了很久。为此，部分库存量较大的城市开始对调控政策进行微调。
郑州市房管局4月21日表示，在国家政策允许的情况下，未来将可能根据市场形势，对购房政策适时进行调整。此外，河南省还计划出台鼓励农村人口到县城买房落户的政策。4月22日，无锡市政府印发关于无锡市户籍准入登记规定的通知，明确从今年5月1日起，该市购房落户的门槛从此前的70平方米降至60平方米。而南宁市更是定向放宽了限购政策。4月28日，南宁市住房保障和房产管理局发文称，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。
对此，有分析指出，随着不同城市量价的持续分化，“分类调控”将成为今年房地产市场关键词。
