这两天，财经头条新闻“棚改五年或刺激投资超万亿”吸引不少人的讨论。

    据说各地的棚户区改造规划就要全面出来，对于急需稳增长的中国经济来说，这当然是一剂猛药！

棚户区简单的理解，就是“城中村”的意思。棚户区改造可以说是李克强总理一手创造的，也是他在辽宁主政的时候，最重要的一个民生工程。李总理曾经说过：棚改是城镇化绕不过去的一道坎。我们所理解的是，城镇化不能老搞‘锦上添花’，还应该搞‘雪中送炭’。

棚改就是城镇化中的“雪中送炭”，是城镇化的最关键。棚户区改造曾被称为是世界性的难题，李克强总理在辽宁时就被公认为是解决这个难题的高手。只是眼前，这个世界性难题变得越来越难，真正在考验新一级政府的执行能力！

棚户区为什么说是世界性的难题？那是因为全世界都存在。到处可以找到例证：在巴西，当初筹办奥运会的里约热内卢市政府常常感到头疼，因为这里楼宇破旧、治安混乱的贫民窟在全世界都“享有盛名”；在印度，已经跻身“全球第四大城市”的孟买在受到赞誉的同时常常陷入尴尬，因为这里的贫民窟人口位列世界第一，“超越了挪威人口的总和”；甚至，以时尚著称的法国巴黎，也没能逃脱相似的难题。在城市北郊，一处环境破旧、臭气熏天的只有20多层楼的贫民窟，却生活着超过1000户移民家庭。

这些国际“棚户区”的改造都出现了严重的失败。2009年，印度启动了一个名叫RAIN的计划，用来解决都市中的贫民问题。上世纪90年代，墨西哥也曾经通过私人资本的投入，为贫民窟居民兴建了大批住房。可因为资金短缺和规划失误，这两次尝试都没能达到预期效果。各国政府都在努力，但棚户区并不会改观。

据说来自世界不同机构的专家都为当初发生在中国辽宁的棚户区改造表示惊讶。一位来自世界银行的研究顾问曾评论说，中国在治理贫民窟的问题上“走在了前面”；“这是一个世界奇迹。”

明眼人可以推测，升任总理后，李克强总理自然会更大力将这一个民生工程推到全国。这个工程相当浩大，过往通过实施棚户区改造，中国政府累计解决了1000万户家庭住房困难问题，今后5年的任务是还将要改造各类棚户区1000万户。李克强总理还特意加了一句话：棚户区改造有天大的困难也要做。

我们很期待这种改造，最起码能发生在我们身边的是，北京四环内以后可能再见不到这种破烂的危旧老房区了。因为就在前两天，北京启动中心城区棚户区改造，5年内预计投入5000多亿元，将全面改造四环路内的棚户区

但这么大的一个民生工程，这么大的一个世界奇迹，想要继续推行下去，政府经受的考验越来越大。正像外国“棚户区”改造为什么失败一样，中国政府也正在面临大问题：就是如何解决资金来源？

在人们的印象中，棚户区改造是不缺资金的。过往改造的棚户区往往处在市中心，重要的商业地带，土地潜力非常巨大。在市场化的棚改模式下，政府只需要垫付拆迁征收和安置的费用，通过土地招拍挂和商品房销售的回款，起码可以实现资金平衡。对房地产开发商而言，参与棚改项目能获得各种税费优惠，开发建设的回迁房不愁销售，又能加深与政府部门的合作沟通，因此参与的热情也很高。

然而这样的背景正在悄然改变，房地产经济步入黄昏阶段之后，前期优质的商业地块改造已经结束，剩下的棚改地段都是暂时缺少商业价值的地段，配套设施较差。这些棚改区主要集中在林区、矿区和中西部地区，商业价值很低，利润太少，市场化的运作很难。由于主要还是要靠财政投入，但这些地方政府财政自身难保。

如何推动？

原来不差钱的市场化棚改模式，一下就变得捉襟见肘起来。就目前高层定下的棚改计划来看，资金缺口可能达到万亿。

能不能吸引民间资本，归根到底，还是要看能不能有合理的回报模式，企业能否实现资金平衡并赚取合理利润。但从目前的形势看，接下来的棚户改造建设投资回报低、资本回收期长，根本无法平衡资金，成为阻碍民间资金参与的最大障碍。

以棚户改造地区的居民生活水平来看，往往进入棚改的民资不能指望以商业手段回收资金投入，甚至很多时候，以棚改保障房价格拿地的民资企业，还会半途被地方政府强行改变房屋属性，并且补交商品房用地的差价，凡此种种，让民资企业难以承受。并且以公租房为例，资金回转周期长等成本回收的问题也是民资进入相关领域的关键。

另一方面，由于存在项目收益难以平衡利息的风险，企业也难以获得银行贷款支持。事实上，哪怕能有1块钱的利润，企业也会不遗余力地参与建设。但剩下来的棚户区改造现实情况却是，连“1块钱的利润”都很难实现。导致不少民间资本想参与，但都“有心无力”。

如何从根源上解决民资注入的问题，就是棚改政策未来的关键所在。

现在比较通用的一种方法：开发商介入一级开发市场，以棚户区改造方式逐步参与土地收储，而政府职能转变为规划审批，原有模式下的土地净收益将逐步以土地成交手续费+物业持有税等形式来兑现。如此一来，就实际上形成了政府对相关企业的短期让利并以长线手段回收。双方都可以在棚改项目中找到自身的利益相关。

但是如果仅仅是这样，对于盈利为第一目的的民资来说，显然是不够的。后续的棚改细则中，国家能否从现有的土地财政模式中让利棚改项目，才是未来政策落实的关键。

棚户区改造正考验着新一任政府的执政能力！（作者系CCTV证券频道评论员）